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新 · 案例丨國土空間緊約束條件下的高質(zhì)量發(fā)展、精細化實施

發(fā)布時間：2021-07-21 00:00 文章來源：

近日，我司編制的《南山區(qū)塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）地塊土地整備規(guī)劃研究》通過深圳市城市規(guī)劃委員會法定圖則委員會審批，該規(guī)劃研究包括了塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）土地整備和西麗街道大磡二線外土地整備利益統(tǒng)籌兩個項目的社區(qū)留用土地規(guī)劃，實施面積合計420.41公頃。




項目特點


一、


意義重大：承載三個重大項目建設，兩個社區(qū)安置留用







1. 拓展西麗湖國際科教城空間，推動科教城開發(fā)建設


大磡及塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）是西麗湖國際科教城的重要組成部分，位于大學城科教提升區(qū)，二線關外未征轉(zhuǎn)土地是大學城科教提升區(qū)最為重要的戰(zhàn)略儲備用地。大磡范圍內(nèi)有58.66公頃土地位于土總規(guī)允許及有條件建設區(qū)，全部位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)。整備后由政府收儲，可為大學城科教提升區(qū)的空間拓展提供充實的土地資源，將大大拓展西麗湖國際科教城的用地發(fā)展空間。




2. 推動僑城東路北延通道建設，打通南北交通大動脈


僑城東路北延通道是全市高快速路網(wǎng)的重要組成部分，構成深圳市“十橫十三縱”干線路網(wǎng)體系中的“一縱”，主要承擔南山、福田西部與龍華、東莞方向的交通聯(lián)系，并承擔橫向道路的交通轉(zhuǎn)換以及沿線的服務功能。


僑城東路北延通道規(guī)劃線位通過塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）中部，涉及項目范圍4.63公頃用地，涉及拆遷現(xiàn)狀建筑面積約7萬平方米，項目開展可落實僑城東路北延通道用地，打通全市南北大動脈，解決大學城片區(qū)與各區(qū)的快速交通聯(lián)絡。


3. 落實市級重大項目，保障用地空間


按照市政府工作安排，需在大磡落實一處市級重大項目，占地約3公頃，項目已提前開工建設。


4.一攬子解決兩個社區(qū)土地歷史遺留問題，落實社區(qū)安置留用


大磡社區(qū)整備范圍內(nèi)全部為未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地，塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）整備范圍內(nèi)絕大部分為統(tǒng)征地歷史遺留用地。歷年來，大磡社區(qū)受限于基本生態(tài)線和準水源保護區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展滯后，社區(qū)強烈要求將二線關外未征轉(zhuǎn)土地整體統(tǒng)籌，一攬子解決社區(qū)長期發(fā)展問題。項目實施可一攬子解決兩個社區(qū)土地歷史遺留問題，落實兩個社區(qū)安置留用，滿足社區(qū)發(fā)展訴求，實現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型。 


二、

聯(lián)動實施：一個整備規(guī)劃，連接兩個整備項目







塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）范圍內(nèi)經(jīng)營性用地總面積9.99公頃，公共利益用地面積7.30公頃。其中，公共利益用地7.30公頃和零星的經(jīng)營性用地0.61公頃全部移交政府收儲，規(guī)整的經(jīng)營性用地9.38公頃中3.17公頃用于塘朗就地安置留用，剩余6.21公頃用于大磡的異地安置留用，而大磡整備范圍內(nèi)用地全部移交政府收儲。這樣通過塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）的土地整備規(guī)劃，解決塘朗和大磡兩個社區(qū)的留用土地安置問題，促進兩個整備項目的統(tǒng)籌規(guī)劃、同步實施。


三、

精細設計：空間緊湊布局，土地分層利用







考慮到塘朗工業(yè)區(qū)（B區(qū)）范圍內(nèi)土地空間極其有限，規(guī)整的經(jīng)營性用地僅有9.38公頃，需落實塘朗和大磡兩個社區(qū)合計19.27公頃的留用土地指標。因此，為高效集約節(jié)約利用土地，規(guī)劃一方面對9.38公頃的社區(qū)留用土地進行高強度布局，另一方面，充分利用僑城東路紅線內(nèi)的低密度開發(fā)區(qū)，合理布局綠地、教育設施、市政設施等對土地承載力要求較低的公共設施用地，促進僑城東路紅線范圍內(nèi)地面地下分層利用，實現(xiàn)土地高效使用和精細化管理。





四、

高質(zhì)發(fā)展：空間疏密有致，街區(qū)品質(zhì)提升








結合僑城東路紅線內(nèi)的低密度開發(fā)區(qū)，巧妙利用周邊建筑退線、公共空間、隧道管理中心等，打造500米長、90-120米寬的南北向線性公園，形成南望塘朗山、北看大沙河的山水景觀廊道，與高強度布局的社區(qū)留用地土地，形成疏密有致的城市空間。


同時，通過通達、趣味的片區(qū)慢行系統(tǒng)，串聯(lián)居住、研發(fā)、商業(yè)等多元復合的城市功能，構建全天候、集中式的社區(qū)服務設施，形成現(xiàn)代化、高品質(zhì)的城市街區(qū)。


結 語


該項目在用地空間極為有限的緊約束條件下，通過聯(lián)動實施、科學規(guī)劃、合理布局、精細設計對土地進行高效整合利用，打造疏密有致、顯山露水的城市空間形態(tài)。項目總體移交用地面積4.11平方公里，整體移交率高達97.8%，大大拓展了西麗湖國際科教城的發(fā)展空間，也為全市土地整備項目的聯(lián)動實施提供了有益探索。


感謝市規(guī)劃和自然資源局、市城市更新和土地整備局、南山區(qū)人民政府、南山區(qū)城市更新和土地整備局、市規(guī)劃和自然資源局南山管理局、桃源街道辦、西麗街道辦等部門領導和同事的大力支持。


項目組成員：戴根平、魏秀月、宋沁蓉、程昕瑞、萬佳欣、梁爽、胡誠